Capital et intérêts d'un prêt immobilier : pourquoi les séparer

Mis à jour le 7 octobre 2026

Une mensualité de prêt immobilier n'est pas une dépense comme les autres. La part de capital rembourse votre dette : l'argent quitte votre compte, mais votre patrimoine augmente d'autant. Seuls les intérêts et l'assurance emprunteur sont des charges — et, au régime réel, ils se déduisent des loyers imposables. Compter la mensualité entière comme une charge fausse le résultat de l'année, l'impôt estimé et le rendement.

C'est la question qu'on pose le plus souvent à Locafolio, et c'est sa raison d'être.

Ce que fait un tableur#

Dans un suivi tenu à la main, la mensualité de crédit est une ligne de dépense : 700 € sortent, on les compte comme 700 € de charge. Le résultat de l'année est faux dans les deux sens.

Ce qui se passe vraiment#

Une mensualité se découpe en trois :

• le capital — il ne part pas, il change de forme. Cette part-là rembourse votre dette : votre patrimoine augmente d'autant ;
• les intérêts — eux sont une vraie charge, et ils sont déductibles des revenus fonciers ;
• l'assurance emprunteur, une charge elle aussi.

En début de prêt, les intérêts pèsent la plus grosse part de la mensualité ; à la fin, presque tout est du capital. Compter la mensualité entière en charge donne donc un rendement trop bas au début, et trop haut à la fin.

Ce que Locafolio en fait#

L'échéancier connaît la répartition mois par mois. Quand vous marquez une échéance payée, elle n'écrit pas une ligne mais trois au grand livre :

Le mouvement bancaire reste le même — la mensualité entière est sortie de votre compte — mais il est désormais lisible : les graphiques du tableau de bord séparent ce qui vous appauvrit de ce qui vous constitue un patrimoine, et le bloc Remboursement du crédit dit ce qui a été remboursé et ce qu'il reste à devoir.

C'est la même mensualité, lue à trois endroits parce qu'elle répond à trois questions différentes.