Rendement net-net, effort d'épargne et TRI : comment ils se calculent

Mis à jour le 7 octobre 2026

Trois rendements se calculent sur un investissement locatif, tous rapportés à ce qu'il a coûté — prix, frais d'acquisition et travaux :

• rendement brut = loyers annuels ÷ coût ;
• rendement net = (loyers − charges) ÷ coût ;
• rendement net-net = (loyers − charges − impôt) ÷ coût.

Un appartement qui a coûté 200 000 €, loué 850 € par mois — 10 200 € par an —, avec 2 400 € de charges et 1 500 € d'impôt dans l'année, rapporte 5,10 % brut, 3,90 % net et 3,15 % net-net.

L'effort d'épargne est ce que le bien coûte chaque mois une fois tout payé : (loyers − charges − mensualités de prêt − impôt) ÷ 12. Le TRI, taux de rendement interne, est le taux annuel qui équilibre tout ce que vous avez mis et tout ce que vous récupérez, revente comprise : c'est le seul de ces chiffres qui se compare à un placement.

Locafolio calcule les cinq pour chacun de vos biens, dans l'onglet Rendement de sa fiche. La vue d'ensemble répond à « que s'est-il passé ? » ; l'onglet Rendement répond à « est-ce un bon investissement ? ». Il est sur la fiche de chaque bien, après Documents.

Tous ses chiffres fiscaux sont une estimation personnelle, pas un conseil fiscal. Locafolio ne voit que ce bien, alors que votre impôt dépend de tout votre foyer. Avant de déclarer, rapprochez-les de votre avis d'imposition, ou demandez à un comptable.

Dans cet article :

• Ce qu'il faut renseigner
• La période et les hypothèses
• Rendement : brut, net, net-net
• Impôt estimé
• Effort d'épargne
• TRI
• Valeur du bien et patrimoine
• Trésorerie à venir
• Ce que l'estimation ne fait pas

Ce qu'il faut renseigner#

• Votre tranche marginale d'imposition (TMI), dans votre profil, panneau Fiscalité. Elle figure sur votre avis d'impôt sur le revenu, sous le nom de « taux marginal d'imposition » (impots.gouv.fr). Elle vaut pour tous vos biens. Sans elle, aucun chiffre fiscal ne s'affiche.
• La méthode d'imposition de chaque bien — micro ou réel — dans Modifier le bien. Le réel est une option qui s'exerce auprès de l'administration ; sans cette option, c'est le micro.
• Une estimation de la valeur du bien, dans le bloc Valeur du bien de l'onglet. Le TRI et la courbe du patrimoine en ont besoin.

La période et les hypothèses#

En haut, la même période que sur la vue d'ensemble : changer l'une change l'autre. Elle commande le rendement, l'impôt et l'effort d'épargne, qui sont des chiffres de période, ramenés à l'année ou au mois.

Sous la période, les hypothèses des projections : revalorisation des loyers, de la valeur et des charges, année de revente, et trésorerie à 12 ou 24 mois. Elles ne sont jamais enregistrées : à chaque visite, ce sont les valeurs par défaut, que vous relisez plutôt que d'oublier une hypothèse posée il y a deux ans.

Rendement : brut, net, net-net#

Trois pourcentages, tous rapportés au coût de revient : prix d'achat, frais d'acquisition et travaux.

Le crédit n'y est pas : le rendement mesure le bien, pas la façon dont il est financé. Deux lignes : théorique sur le loyer du bail, réel sur les loyers encaissés. L'écart entre elles, c'est la vacance et les impayés.

Impôt estimé#

L'impôt est la base imposable multipliée par votre TMI et les prélèvements sociaux, moins l'avantage fiscal reçu (une réduction Pinel saisie en Avantage fiscal).

• Au micro, la base est le loyer moins un abattement forfaitaire : 30 % en location nue et en Pinel, 50 % en LMNP, avec 305 € au minimum.
• Au réel, la base est le loyer moins les charges, les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur, lus sur l'échéancier même si les échéances n'ont pas été saisies.
• Les prélèvements sociaux sont de 17,2 % en location nue et en Pinel, et de 18,6 % en LMNP depuis les revenus 2025. Le bloc dit l'année des règles qu'il applique.
• Au-delà de 15 000 € de loyers par an (location nue, Pinel) ou de 77 700 € (LMNP), le micro n'est plus ouvert : l'estimation passe au réel, et le dit.

Sources : le micro-foncier et son plafond au BOFiP, le micro-BIC à la page Location meublée d'impots.gouv.fr, les prélèvements sociaux à sa page Je donne un bien en location : dois-je payer des prélèvements sociaux ?.

Le bloc calcule aussi l'autre méthode et donne l'écart : « au réel, vous paieriez 1 183 € de moins ». C'est une comparaison, pas un conseil : le réel vous engage pour plusieurs années.

Effort d'épargne#

Ce que le bien prend chaque mois sur votre compte, ou vous rapporte : loyers, moins charges, moins échéances de prêt (capital, intérêts et assurance), moins l'impôt. Négatif, c'est un effort ; positif, le bien s'autofinance.

Il n'est pas tout à fait le résultat de la vue d'ensemble, et le bloc dit pourquoi : l'impôt, bien sûr, mais aussi les travaux (un investissement, pas un effort mensuel), les frais de crédit, l'avantage fiscal reçu, et les échéances que l'échéancier porte et que le grand livre n'a pas.

TRI#

Le taux de rendement interne est le seul chiffre qui mêle l'effet de levier du crédit, l'impôt et la plus-value latente. C'est celui qu'on peut comparer à un placement. Il part de l'achat : la période ne le commande pas.

• Réalisé : votre apport à l'achat, puis chaque mois de loyers, charges et échéances, les travaux à leur date, l'impôt année par année, et une revente aujourd'hui à la valeur estimée, capital restant dû déduit.
• Projeté : les mêmes flux, prolongés jusqu'à l'année de revente choisie, avec les hypothèses écrites sous le chiffre.

Il se tait quand il ne peut pas être juste : sans valeur estimée, moins de douze mois après l'achat, sans apport, ou quand le taux dépasserait 1 000 % par an parce que l'apport est minuscule à côté de la dette.

Valeur du bien et patrimoine#

Valeur du bien garde chaque estimation avec sa date : une estimation d'agence, un avis de notaire, ou la vôtre. La courbe part du prix d'achat ; la plus récente estimation est celle que lisent le TRI et le patrimoine. Une estimation ancienne se saisit aussi bien qu'une nouvelle : c'est sa date qui la range.

Patrimoine projette, année par année, la valeur selon l'hypothèse et le capital restant dû selon l'échéancier. La différence est la part que vous détenez, et l'année où le prêt s'éteint est écrite sous la courbe.

Trésorerie à venir#

Les 12 ou 24 prochains mois, sans aucune hypothèse : les loyers du bail en cours, les échéances de l'échéancier, et les charges des douze derniers mois, reportées au même mois. Une taxe foncière payée en octobre revient en octobre. Ce qui n'a pas de source n'est pas projeté.

Ce que l'estimation ne fait pas#

• l'amortissement en LMNP au réel : votre impôt réel est en général plus bas que l'estimation ;
• le déficit foncier reporté : une année déficitaire donne un impôt nul, et s'arrête là ;
• la déduction des travaux au réel : ils restent dans le coût du bien ;
• le meublé de tourisme : un LMNP est supposé loué en longue durée ;
• le régime LMP, une SCI à l'IS, l'impôt sur la plus-value, les frais de vente.